Спрос на жилье в Алтайском крае минимальный, продажи почти встали, но цены вряд ли пойдут вниз
150 тыс. рублей – к этой планке уже приближается средняя стоимость квадратного метра в барнаульских новостройках. Девелоперы разводят руками и обвиняют во всем банки, которые выдают проектное финансирование по огромным ставкам, берут комиссии за одобренных ипотечных клиентов, а также закладывают в цену квадратного метра собственную прибыль.
В результате на рынке возникла абсурдная ситуация: квартиры в ЖК, возведенных за последний год, стоят меньше, чем в строящихся комплексах. Их и выбирают барнаульцы для покупки. А еще – вторичный фонд. Поэтому процент нераспроданных квартир стремительно растет. О том, почему ситуация может усугубиться, говорили на круглом столе в ИД "Алтапресс".Взгляд в будущее
В Алтайском крае сейчас возводят 731 тыс. квадратных метров жилья, из которых продано всего 40% (293 тыс. квадратных метров). Помимо отмены ипотечных госпрограмм, высокой ключевой ставки ЦБ, внедрения ипотечного стандарта, к снижению спроса привели сверхдорогие квартиры.
Председатель Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин объясняет: цену квадратного метра во многом определяет банк, выдающий проектное финансирование. Сегодня стоимость квартир в домах, сдача которых запланирована на ближайшие годы, – 130-150 тыс. рублей за "квадрат". "Ослушаться" банк и установить "свою" стоимость девелоперы не могут: кредитная организация может прекратить финансировать стройку.
Руководитель "Жилищной инициативы" Юрий Гатилов объясняет: стоимость 150 тыс. рублей – это "будущий" показатель, цена на момент ввода сдачи жилья. До введения проектного финансирования (когда компании привлекали средства дольщиков) квартиры дорожали пропорционально готовности объекта.
"Банк изначально ставит конечную стоимость: допустим, стройка началась в 2025 году, а цена соответствует 2030-му, когда заканчиваются работы. Раньше мы на начальной стадии привлекали денежные средства с помощью договоров долевого участия. И на "фундаменте" цена была, допустим, 50 тыс. рублей за квадратный метр, дальше она росла до 70 тыс. А сейчас банк сразу ставит 150 тыс.", – говорит строитель.
Банковский пресс
Процентная ставка для проектного финансирования, которое получают застройщики, складывается из размера ключевой ставки Центробанка (на данный момент она 21%) плюс 7-8% сверху. Все эти расходы ложатся в стоимость квадратного метра, рассказывает замдиректора по экономическим вопросам ГК "Алгоритм" Юлия Березкина. Более того, с недавнего времени банки стали брать с застройщиков комиссии за одобренных ипотечных клиентов.
"Я думаю, что никто из застройщиков в 2023-2024 годах не закладывал такие комиссионные вознаграждения. Сейчас по каждой сделке по семейной ипотеке требуют комиссионные. На конец 2024 – начало 2025 года взносы банку составляли 16-18% (от суммы кредита. – Прим. ред.), – рассказывает Березкина.
Но и это не все. Банки закладывают в девелоперский проект собственную прибыль. В 2023-2024 годах она составляла 2-3 тыс. рублей с квадратного метра. Сейчас – 13-15 тыс. рублей.
Присутствующие на круглом столе представители банков объяснили: их работу регулирует Центробанк, который сейчас делает все для того, чтобы замедлить разогнавшуюся инфляцию. Ужесточение кредитной политики и требований к застройщикам – один из способов добиться желаемого. При этом в бизнес-модель проекта банки закладывают большие суммы из-за роста ключевой ставки.
"В бизнес-моделях банки всегда закладывают не текущую ставку, а ставку стресс-сценария, которая подразумевает повышение. При ставке 8-10% закладывали 2-3 тыс. рублей за "квадрат". Сейчас ставка выросла до 21%. По сути, плюс-минус увеличение проходит именно в стресс-сценариях", – объясняет региональный управляющий Альфа-Банком в Барнауле Ирина Бубенко.
Факторы роста
Но не только банки виноваты в дорожающих квартирах. Зампредседателя АКЗС по строительству Ксения Белоусова отметила: стоимость материалов и комплектующих стремительно растет, а компании закладывают в цену квадратного метра максимальный рост цен. И это не совсем верная бизнес-модель, отмечает эксперт. Так, например, девелоперы Москвы, Санкт-Петербурга и Ленобласти договариваются с производителями материалов о "твердой" цене. Это позволяет удерживать стоимость квартир.
"До нас эта тенденция доходит только сейчас. А в других регионах эта модель более выстроена и, соответственно, при колебании стоимости строительных материалов цена квадратного метра растет не так заметно", – говорит эксперт.
Барнаульские новостройки будут дорожать еще и из-за соглашения, которое заключили горадминистрация и девелоперы. По нему с каждого квадратного метра жилья компании будут отчислять в бюджет города 4663 рубля. Эти деньги пойдут на строительство и реконструкцию социальных объектов, которых остро не хватает в новых кварталах.
"Можно будет увидеть удорожание себестоимости жилья из-за нового соглашения. В свою бизнес-модель мы должны заложить как минимум 4663 рубля за квадратный метр", – говорит Юлия Березкина.
Дорожающие новостройки привели к тому, что барнаульцы все чаще приобретают квартиры на вторичном рынке или недавно сданных домах, которые стоят дешевле строящихся. Единственный выход привлечь покупателей, по мнению Ксении Белоусовой, – повышать качество новых проектов.
"Застройщики будут вынуждены работать над качеством объектов. Тогда инвестор и потребитель станут выбирать квартиры, которые еще будут строиться 2-2,5 года, но зато их качество будет выше предлагаемого рынком жилья", – резюмирует Белоусова.
Свежие комментарии