2022-й стал калейдоскопом для рынка недвижимости Барнаула: ажиотажный спрос, с которого начался год, сменился резким падением и застоем летом, а затем и осенью. Рынок помнит и ипотеку под 25%, и нулевые продажи у застройщиков, и космические цены. Сейчас ситуация в сфере недвижимости спокойная: цены остановились и даже немного упали, спрос есть, но не ажиотажный, а недвижимость покупают те, кому это действительно необходимо. Какие квартиры выбирают барнаульцы — вторичные или строящиеся, почему «исчезли» инвесторы и что будет с рынком новостроек после отмены льготной ипотеки, amic.ru рассказала руководитель агентства «Студия Нонны Карповой «Недвижимость и консалтинг» Нонна Карпова.
Падают, но не уступают
— Барнаул стал одним из городов-лидеров по росту цен на новостройки: за 2022 год квартиры в строящихся домах подорожали на 33%. Что стало причиной скачка?
— Это не одно обстоятельство, а совокупность причин. Последние годы новостройки пользовались повышенным спросом. Его спровоцировала ипотека с господдержкой. Она оказала большое влияние на весь рынок. Также было много инвестиционных вложений, когда практически все квартиры в проектах раскупали на стадии котлована. Высокий спрос подстегнул компании повысить стоимость продаваемых квартир. Последние месяцы, конечно, продажи новостроек упали: многие, кто хотел купить новостройки, уже это сделали.
— Почему в таком случае не падают и цены?
— Стоимость новостроек складывается из многих факторов. Во-первых, стоимость земельного участка. Сейчас все площадки под застройку компании покупают на торгах. Однако эти территории небольшие. Просторных кварталов практически нет, а если они и появляются, то без коммуникаций. Поэтому компании должны возводить всю инженерную инфраструктуру за свой счёт. Так делает, например, компания «Алгоритм», которая строит ЖК за «Ареной» (ЖК «Колумб», — прим. ред.). Там с нуля будут построены сети, дороги, школы, садики, коммерческая недвижимость. Если же компании работают на уже застроенных территориях, то выкупная стоимость таких участков всегда была высокой.
На цену квартир влияет и то, что сейчас все ЖК возводят по проектному финансированию. Эта схема хороша для потребителя: он может быть уверен, что у застройщика есть деньги на завершение проекта. Но зато работа с банками накладывает дополнительные финансовые вложения: проценты, которые компания платит за пользование кредита. Эти расходы опять же «зашиты» в стоимости квадратного метра.
Не нужно забывать, что строительные материалы дорожают. Да, в пиковые месяцы они были невероятно высокими, затем их стоимость упала, но, естественно, не на изначальный уровень.
Студия Нонны Карповой / Фото: Екатерина Смолихина / amic.ru
— Эксперты предполагали, что из-за сниженного спроса и высоких цен застройщики начнут замораживать проекты.
— Это уже происходит. Число площадок сократилось. Застройщики просто пока не понимают рынок, не знают, за какую стоимость смогут продать квартиры. Проекты, которые выходили на застройку летом и осенью, уже реализованы на 50%. Но есть объекты, запланированные на начало следующего года. Сейчас девелоперы просчитывают экономику и принимают решение об их реализации или заморозке.
— Минфин несколько недель назад заявил, что продлевать льготную ипотеку под 6-7% на 2023 год не планируют. Что в таком случае будет с рынком новостроек в Барнауле?
— Государство вряд ли оставит застройщиков без поддержки. Оно всегда помогало строительной сфере: это большой рынок труда и развитие всей страны. Я предполагаю, что, возможно, программу и продлят. Но если этого не случится, рынок не рухнет. Уже сейчас работают разнообразные альтернативные меры поддержки.
По моему мнению, в 2023-м, несмотря на все сложности, продолжится развитие рынка новостроек. Возможно, заработает и программа для поддержки рынка вторичного жилья. Она нужна как жителям, так и застройщикам. На рынке недвижимости всё взаимосвязано: люди продают «вторичку» и приобретают «первичку». Поддерживая «вторичку», мы поддерживаем и «первичку». Ведь продав, например, трёхкомнатную квартиру, семьи купят новостройку. Но, чтобы продалась их квартира, нужны люди, которые могут её приобрести.
Психологически после Нового года станет легче и лучше. Конечно, на что-то мы не можем повлиять, а только принять. Но в стране было много кризисов и из каждого мы выходили в плюсе. Я считаю, что из этого кризиса мы выйдем в плюсе.
«Студия Нонны Карповой»
Адрес: Барнаул, ул. Союза Республик, 31
Время работы: пн-пт — с 09:00 до 18:00
Тел.: +7 (3852) 55-65-65, +7-902-998-15-15
E-mail: nk-estate@mail.ru
Свежие комментарии