Закручивание гаек. Как рост первого взноса по ипотеке изменит рынок жилья Барнаула

С 1 июня 2023 года ожидается, что банки ужесточат условия выдачи ипотеки

В ближайшие месяцы на рынке недвижимости Барнаула наступит затишье: количество сделок купли-продажи упадёт. Дело в том, что с 1 июня для российских банков меняются условия работы с ипотекой: им становится невыгодно выдавать кредиты с первоначальным взносом менее 20%. Ожидаемо, что такой порог банки установят и для заёмщиков. В результате, считают эксперты, взять ипотеку станет труднее. Особенно это коснётся людей, которые планируют приобретать первое жильё. Почему в России решили отрегулировать рынок ипотеки и что в такой ситуации будет с ценами, разбирался amic.ru.

Снизить риски

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке – это нефиксированная величина и она зависит от требований банка и ситуации на рынке. Пока кредиторы готовы предложить продукты с 10% от стоимости недвижимости. При этом, по данным аналитики "Дом.рф", в 2022 году средний процент первоначального взноса по ипотеке в стране составил 26%.

НОВОСТИ Общество

Центробанк опроверг повышение первого взноса по ипотеке до 30%

Ситуация изменится с 1 июня. Дело в том, что Центробанк установил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

Это означает, что кредиты с низким первоначальным взносом станут дороже для банков, которым придётся резервировать больше капитала, чем по кредитам с более высоким взносом.

Таким образом, считают аналитики, это приведёт к тому, что банки начнут выдавать кредиты с первоначальным взносом 20% и более. А с 1 января 2024 года минимальный порог вырастет до 30%. Эксперты уверены: эти решения регулятора направлены на то, что снизить риски для банков, если вдруг заёмщик перестанет платить.

"Сегодня стоимость квартир растёт не очень быстро. В этом случае при минимальном первоначальном взносе квартира перестаёт быть обеспечена залогом. Например, семья приобретает жильё за 5,5 млн рублей. 15% – это 825 тыс. рублей. Но если через какое-то время квартиры подешевеют, а человек вдруг не сможет платить по ипотеке, то банк не сможет реализовать недвижимость по стоимости кредита. Он останется в минусе. Это регулирование рынка, чтобы подвигнуть людей к накоплениям, а также для обеспечения кредитов залогами", – объясняет президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.

Изменение условий выдачи ипотеки охладит рынок, уверен руководитель агентства "Ключ Риэлт" Константин Никитеев. По его мнению, ипотека – это уже не такой привлекательный продукт для банков, как было несколько лет назад. Тем более что спрос на жильё (как первичное, так и вторичное) падает.

"Скорее всего, в ближайшие годы банки начнут инвестировать в реальный сектор экономики: в стране больше не хватает заводов, складов, чем квартир. Затоваренность рынка идёт практически по всем городам страны. Количество непроданного первичного жилья растёт, ситуация не критичная, но рынок немного охладел. Это нормальная ситуация, он не может постоянно идти вверх", – отмечает эксперт.

Остудить рынок

Высокий первоначальный взнос особенно отпугнёт тех, кто планировал летом 2023 года взять ипотеку. Скорее всего, они отложат обращение в банки и будут копить недостающую сумму, предполагает Марина Ракина. Проблема в том, что ЦБ предупредил о планируемых нововведениях всего за несколько дней до внедрения.

"Какой-то процент людей будет вынужден отложить покупку и накопить до 20% первоначального взноса. Это коснётся тех, кто впервые покупает жильё или расширяется, но продавать уже имеющуюся недвижимость не планировал. Поэтому мы предполагаем, что на какое-то время доля может снизиться", – говорит она.

Изменения на рынке почувствуют и строительные компании: скорее всего, количество распроданных квартир в первые недели после старта продаж новых комплексов будет ниже, чем запланировали девелоперы.

"Люди, которые готовы покупать долёвки, активно и массово проявляют себя на начале старта нового комплекса. В текущей ситуации, возможно, этот старт произойдёт менее активно, чем предполагали застройщики. Например, не 30% дома будет раскуплено, а 20%", – отмечает Марина Ракина.

Однако ждать, что при снижении спроса цены на квартиры пойдут вниз, не стоит, добавляет Константин Никитеев.

"Рынок ипотеки будет ещё меньше. И так уже ставка почти на уровне 12%*. Это закручивание гаек охлаждает рынок. Количество продаж и сделок будет падать, но что будет с ценой – вопрос большой. Будет ли недвижимость дешеветь, если всё везде дорожает? Скорее всего, нет", – считает он.

При этом эксперт всё-таки уверен, что новые условия выдачи ипотеки рынок не обрушат. Кроме первоначального взноса, важный фактор, который регулирует сегмент жилищных кредитов, – платёжеспособность населения. Средний размер ежемесячного платежа по ипотеке растёт (при дорожающих квартирах люди вынуждены брать больше заёмных денег), но также увеличиваются и траты на продукты питания, расходы на коммунальные платежи и прочее.

"Сейчас в России всё больше и больше дефолтных квартир. У их владельцев ведь был первоначальный взнос, но они не справились с платежом. Финансовая ситуация у них может и не изменилась, просто существующего дохода перестало хватать при подорожании всего", – говорит Никитеев.

Также эксперт считает, что застройщики смогут предложить покупателям интересные условия покупки. А это значит, что бояться высокого ипотечного "порога" не стоит.

"Строители сейчас предлагают разные программы покупки без первоначального взноса, с 5% взноса (цена зашита в цену "квадрата"). Центробанк борется с этим, но застройщикам ведь как-то нужно выживать, они должны хотя бы минимальный спрос обеспечить, работать и зарабатывать", – резюмирует Константин Никитеев.