Выставленные на торги земли загнали девелоперов в тупик: они не могут уступить участки компаниям из других регионов, но и сами пока "буксуют", не зная, как осваивать территории
Строительство у аэропорта мини-города на 2,4 млн квадратных метров жилья будет сложным, долгим и дорогим. Застройщики окажутся связаны "крепостными" обязательствами перед "Дом.рф", которые невозможно не исполнить (иначе можно лишиться земли и вложений), а город и край вряд ли помогут девелоперам со строительством социальных объектов. Кроме того, ресурсоснабжающие организации заявляют о необходимости многомиллиардных инвестиций, чтобы проложить на участках сети и подключить их к городской инфраструктуре. Об этом говорили на круглом столе "Перспективы комплексного освоения территорий в Барнауле на землях, выставленных на аукционах "Дом.рф". Мероприятие было организовано Business FM (Бизнес ФМ). Эксперты отметили, что Алтайский край стал пилотным регионом, где будет реализовано комплексная застройка такого масштаба, а потому за реализацией проекта будет следить вся страна. Подобнее – в материале amic.ru.
Нереализованная идея
400 га у аэропорта – это федеральная земля. Как с сожалением отметил министр строительства и ЖКХ Алтайского каря Иван Гилев, регион не смог договориться с "Дом.рф" (выступает организатором торгов) о передачи мегаквартала краевую собственность.
Максимум, что удалось добиться, – раздробить территорию на 11 участков. Изначально "Дом.рф" хотел выставить на аукцион 400 га одним лотом, тогда бы его смог осваивать лишь один застройщик.Летом 2025 года все мини-участки выставили на аукцион. Победители первых торгов уже определены: участок в 86 га будет застраивать компания "Союз", территорию в 41,3 га – "Жилищная инициатива", 42,3 га – "Алгоритм". Остальные участки разыграют до конца октября.
"Мы неоднократно просили федеральную власть дать эту землю краю, городу, чтобы развивать ее комплексно с учетом инженерной, социальной инфраструктуры. То есть сначала обеспечивать участки всем необходимым, затраты заложить в стоимости земли, и уже затем ее продавать. Но, к сожалению, идея не реализовалась", – отметил Иван Гилев.
Иван Гилев / Фото: Алина Богомолова / amic.ru
Министр отметил, что всего на территории планируют возвести 2,4 млн квадратных метров жилья. А это – примерно 80 тыс. человек. Опасность в том, что к землям интерес проявляют застройщики из Краснодарского края. В первых торгах участвовали компании "А-ЛЕНД", зарегистрирована 8 сентября 2025, и СЗ "АСТ" (по информации "Дом.рф", построили три дома, еще один возводит), во вторых (где разыграли два участка) – "А-Лив", также зарегистрированная 8 сентября 2025 года, и СЗ "Эволенд", созданная 14 июня 2024 года.
По мнению строительного министра, если победителем одних из торгов окажется не алтайская фирма, сложно будет всем: и региону, и городу, и жителям. Именно поэтому бойкотировать и не участвовать в аукционах (тогда была бы малая вероятность, что "Дом.рф" пересмотрит условия) местные компании не могут.
"Саботировать эти вещи (аукционы – Прим.ред.) – не совсем правильный выход, потому что мы можем получить строителей из других регионов, и ситуация будет менее управляемой. Я очень надеюсь, что эти участки заберут наши алтайские строители и совместно превратят этот проект в реально комплексное развитие. Все, что мы сможем сделать в рамках взаимодействия с "Дом.рф", будем делать, но будьте реалистами. Надо определять команду строителей и решать вопросы", – отметил Гилев.
Интересный факт
Всего территория у аэропорта – более 900 га. Жилье можно строить в правой части, левая же попадает в приаэродромную территорию барнаульского аэропорта. Здесь можно строить только промышленные и производственные объекты. Сейчас краевой Минэкономразвития ведет с "Дом.рф" диалог о передачи этой территории в собственность региона. Именно поэтому земля пока не выставлена на торги.
Социальное бремя
Когда "Дом.рф" разыграет все участки, определится пул застройщиков, которые должны будут в течение 10-15 лет развивать площадки. В договоре КРТ (комплексного развития территорий), который победитель подписывает с "Дом.рф", прописаны условия работы на участках. И чиновники, и застройщики сейчас особо обеспокоены необходимостью строить в мини-городе социальные объекты (а как иначе?). Однако условия договора КРТ с "Дом.рф" очень спорны и сложны: они предполагают параллельное возведение жилья и социальных объектов.
"Допустим, мы ввели школу на 1000 учащихся, а в доме всего 50 детей. Город готов ее обслуживать? Наверное, это не логично. Строить один дом и школу на 2 млрд никто не потянет. Должен быть график освоения: построили жилье, потом социальные объекты. Но пока ни у города, ни у "Дом.рф" нет сформированной позиции", – заметил исполнительный директор группы компаний "Алгоритм" Андрей Суртаев.
Андрей Суртаев / Фото: Алина Богомолова / amic.ru
Также он отметил: при больших квартальных проектах планировки техзадание всегда готовит город. Ведь здесь вопрос и в том, где разместить, например, пункты полиции, пожарной охраны:
"Кто будет отрезать от себя землю под полицейский участок и тянуть туда сети?".
Депутат АКЗС Ксения Белоусова добавила: условия аукциона не содержат абсолютно никакой конкретики, что и в какие сроки должно быть построено. Не определены и источники финансирования объектов. Сейчас застройщики города отчисляют в бюджет 4663 рубля с каждого квадратного метра жилья. Эти средства "копят" для строительства школ, детсадов, поликлиник. Однако на механизм КРТ это соглашение на распространяется, отметила Белоусова.
"Мы должны однозначно понимать, каким бюджетом будет осуществлено строительство тех или иных социальных объектов. Сегодня в Барнауле требуется построить десять школ. По ним есть проектно-сметная документация, изыскиваются денежные средства, их люди уже ждут годами. Я считаю, что со стороны органов местного самоуправления, региональной власти было бы, наверное, около смертельно подписывать те обязательства, который невозможно будет выполнить в те сроки, которые будет устанавливать КРТ", – отметила Ксения Белоусова.
Ксения Белоусова / Фото: Алина Богомолова / amic.ru
Она напомнила, что первый участок под КРТ, который "Дом.рф" отдал алтайским застройщикам в 2018 году, расположен на пересечении Павловского тракта и ул. Просторной. За семь лет, что идет освоение площадки, ни один социальный объект там не построен, источники финансирования не определены.
"Коллегам (застройщикам – Прим.ред.) нужно будет договориться, в какой пропорции нести бремя социальных затрат. То есть все должны будут сесть, договориться и что-то подписать, и каждый из этого принять на себя те или иные обязательства", – отметила Ксения Белоусова.
Иван Гилев добавил: строительство социальных объектов – вопрос сложный. Но пока ни краевой, ни городской бюджет в полном объеме не может решить эту задачу.
"Мы пытаемся максимально привлекать все возможности федерального бюджета. Однако пока находимся в роли догоняющих по обеспечению социальной инфраструктуры тех районов квартальной многоквартирной застройки, которые сегодня строители уже реализовали и завершают реализацию", – отметил он.
Вопрос со строительством школ, детсадов и больниц на 400 га – вопрос открытый и острый, добавил руководитель комитета по строительству, архитектуре и развитию города Роман Тасюк. И город, как и застройщики, связан условиями договора КРТ, определенными "Дом.рф".
"Мы вместе с вами будем думать, как параллельный ввод жилья и социалки. В Градкодексе указано, что в проекте планировки предусматривается очередность развития. Мы полагаем, что "Дом.рф" будет привязываться к этому: график с учетом проекта планировки. Небольшая ремарка: позицию, что социальные объекты строить не будем, мы принять не можем", – отметил он.
Роман Тасюк / Фото: Алина Богомолова / amic.ru
Строить и реконструировать
Сложности у девелоперов (и города) могут возникнуть и с обеспечением участков инженерной, транспортной инфраструктурой. Генеральный директор АО "СГК-Алтай" Игорь Лузанов отметил, что тепло в теории будет поставлять ТЭЦ-3, расположенная неподалеку.
"Установленная мощность наших источников 2983 Гкал (гигакалория – это количество тепла, необходимое для нагрева 1000 тонн воды на один градус Цельсия). Сейчас максимум, который мы отпускали, 1520 Гкал. Ориентировочная потребность квартала на 2,4 млн квадратных метров жилья – 270 Гкал. То есть запас с избытком", – подсчитал эксперт.
Игорь Лузанов / Фото: Алина Богомолова / amic.ru
Вот только, чтобы подключить гигантский квартал к источникам тепла, требуется ориентировочно 3 млрд рублей. И цифра не окончательная.
"Если придет каждый застройщик, это будет дороже: "коридоры", земля. Политически и по-хозяйски это неправильно. Как определится пул застройщиков, нужно собираться и обсуждать. В Новосибирске приходил один застройщик, который брал на себя обязательства", – отметил он.
Более сложная ситуация с электросетями. Как отметил заместитель директора филиала "Алтайэнерго" по реализации и развитию услуг Михаил Ковальчук, "Дом.рф" посчитал, что участку в 400 га требуется 43 МВт. В рамках первой очереди требуется 6 МВт. Эту мощности "Алтайэнерго" выдать может. Однако 30 МВт – потолок для новой территории.
"Техническая возможность для строительства новых объектов электроэнергетики есть. Все упирается в финансирование. За последние 10 лет мы построили четыре подстанции, три из них – за деньги краевого бюджета", – сказал Михаил Ковальчук.
Михаил Ковальчук / Фото: Алина Богомолова / amic.ru
Новое строительство потребуется и для водоснабжения. Главный инженер "Росводоканал Барнаул" Евгений Чайкин сообщил: первостепенный показатель – объем водопотребления. Для жилой части приаэродномного квартала он составляет 14,6 тыс. м³/сутки, для промышленной – 28 тыс. м³/сутки. То есть 42,6 тыс. м³/сутки. При этом среднее потребление воды в городе за сентябрь было 150 тыс. м³/сутки. То есть потребление должно возрасти на треть.
"Для обеспечения данного объема понадобится реконструкция очистных сооружений в нагорной части, строительство дополнительных резервуаров. Реконструкция насосных станций второго и третьего подъема с выделением отдельных насосных группы для поддержания необходимого давления и водоснабжения. Реконструкция сетей 20 км, строительство разводящих сетей 30 км. Для подключения к сетям канализования, нужно рассматривать строительство канализационной насосной станции, реконструкция КНС на проезде Северном Власихинском, Реконструкция 11 км сетей и строительство 17 км разводящих сетей", – сообщил Евгений Чайкин.
Евгений Чайкин / Фото: Алина Богомолова / amic.ru
Качество – вниз
Представители крупных строительных компаний города, победившие в торгах, эмоций не сдерживали. Руководители "Жилищной инициативы" Юрий Гатилов (3 октября, уже после круглого стола, компания выиграла на торгах право на застройку второго участка от "Дом.рф") обрисовал ситуацию кратко: "Ужас".
"Ни дорог, ни коридоров под инженерную инфраструктуру, ни мест под социальную политику. Проект планировки должен был быть. Только после этого нужно было выставлять земли на торги. Аукцион принесет проблемы нам. Уже были примеры: выиграли участки без социалки, гаражей. Продавали жилье по 100 тыс. рублей [за квадратный метр]. Выхолостили рынок дешевого жилья, сейчас рынок "выхолостится" окончательно, по 80 тыс. рублей начнем строить. Это приведет к серьезному снижению качества жилья", – предполагает Юрий Гатилов.
Андрей Суртаев (компания "Алгоритм" также стала победителем одного из аукционов уже после круглого стола) добавил: социальная и транспортная инфраструктура добавят к стоимости квадратного метра приблизительно 25 тыс. рублей. Инженерная инфраструктура – около 8 тыс. рублей.
В "Союзе" также заявили: озвучивать стоимость квадратного метра пока рано. Но добавили: компания уже готовит проект планировки своего участка в 86 га и скоро представил его концепцию.
Земли у аэропорта – перспективное и едва ли не единственное развитие Барнаула в ближайшие 15 лет. Поэтому, как отметили участники круглого стола, от того, как девелоперы смогут договориться между собой, с "Дом.рф", городом и краем, зависит успех всего сверхмасштабного проекта. Однако пока, на подготовительной стадии, у него слишком много нерешенных вопросов.
Свежие комментарии