Время "дожития". Что ждет предаварийные дома и как собственникам получить новые квартиры

В городе большое количество домов, находящихся в шаге от "опасного" статуса

Обновление жилищного фонда – неизбежный процесс урбанизации. В Барнауле за последние пять лет (с 2019 по 2024 годы) расселили 4 080 человек из 156 аварийных многоквартирных домов. Еще более сотни объектов признаны непригодными для проживания и ожидают сноса.

Но количество домов, которые находятся на пороге аварийности, гораздо выше. Люди вынуждены десятилетиями жить в разрушающихся зданиях, надеясь, что однажды их дом признают аварийным и они получат взамен развалюхи современные квартиры. Еще одна большая мечта: дождаться "доброго" застройщика, который даст любую запрошенную сумму, так как ему "ну очень нужна земля". Могут ли эти мечты стать реальностью и как быть собственникам старого жилья – выяснял amic.ru.

Дом, в котором я живу, очень старый и ветхий. Как его быстро признать аварийным и получить новую квартиру?

Быстро признать дом аварийным вряд ли удастся. Исходя из реальных историй, порой на это уходят десятки лет. Сначала жильцы дома за свой счет (или управляющая компания) должны пригласить специализированную организацию, которая обследует техническое состояние дома и выдаст заключение, что он является аварийным и непригодным для проживания.

С этим документом собственники должны обратиться в межведомственную комиссию Барнаула для оценки жилых помещений. Именно она принимает окончательное решение о признании здания аварийным. Иногда орган заказывает дополнительное обследование дома, иногда – отказывает. Тогда у жильцов есть еще один выход – решать вопрос через суд.

Но даже если собственники добились для дома статуса "аварийный", это не гарантирует скорого расселения и сноса. Объясняем: деньги на эти цели выделяются из бюджета, а он ограничен. В Барнауле сейчас работает краевая адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда", рассчитанная на 2019-2025 годы, и муниципальная программа "Барнаул – комфортный город" на 2015-2030 годы.

"Очередь" на расселение внушительная: по данным на март 2025 года, в городе насчитывается 137 аварийных многоквартирников. Поэтому собственники еще несколько лет будут жить в полуразваливающихся домах, опасаясь за свою жизнь и здоровье.

Но в конце-концов мне же дадут новую квартиру?

Нет. Новые квартиры взамен аварийных уже не представляют, только денежную компенсацию. Но ее размер точно не определен. В администрации города отмечают: "размер денежного возмещения за изымаемое жилое помещение определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости такого помещения, выполненного специализированной оценочной организацией". При этом ремонт и внутреннее состояние квартиры не размер компенсации не влияют.

"Выделяемые компенсации в большинстве случаев не всегда устраивают людей, потому что рассчитываются из рыночной стоимости, а рыночная стоимость для таких объектов меньше", – комментирует ситуацию президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.

То есть, вы можете получить сумму, которой хватит только на небольшую квартиру в отдаленной части города и придется переезжать из знакомого и любимого микрорайона.

Тогда я продам свое жилье застройщику. Ему нужна земля под новую высотку, и он заплатит мне сколько я запрошу.

Да, если предаварийное, старое здание находится в перспективной, удобной, интересной локации, оно может заинтересовать застройщиков, которые находятся в поиске новых площадок. Но надеяться на то, что застройщик заплатит за такой дом дороже его рыночной стоимости, не стоит. В Барнауле полно историй, когда владельцы старого жилья "заламывали цены" и в итоге оставались ни с чем.

Например, собственники квартир в ветхом доме на ул. Песчаной, 178а, почти десять лет назад не договорились с застройщиком о выкупной стоимости. В результате компания устала уговаривать и построила высотки вокруг старой двухэтажки. Дом-таки признали аварийным, но аж в 2024 году, и его владельцы до сих пор стоят в очереди на расселение и получение компенсаций (и, вероятно, еще несколько лет будут стоять). А могли бы уже много лет жить в новых квартирах.

А в микрорайоне на ул.Крупской, пер. Революционном, на ул. Папанинцев в окружении высоток расположены частные дома. Теперь их уже никогда не выкупят (участки слишком малы для новой застройки, а девелоперам они не интересны, ведь проекты завершены), и они не попадут ни в одну программу (для частных домов бюджетные меры расселения не предусмотрены). Поэтому, скорее всего, эти объекты будут стоять до тех пор, пока не развалятся.

Получается, мне всю жизнь в старом доме мучиться и нового жилья не видать? Ведь даже продать я его не смогу.

Почему же. Вы можете продать старую квартиру. В Барнауле, по информации Авито, сейчас на продаже находится 21 квартира в домах, построенных в 1945 года. Среди них – и "сталинки" на проспекте Ленина, и двухэтажные бараки на ВРЗ. Риелторы говорят, что шансы найти покупателя есть у всех объектов. Правда, подходить надо разумно, и если дом старый, то запрашивать цену ниже рынка.

"Если у людей нет средств на новую квартиру, они могут рассмотреть покупку объекта, например, в двухэтажном деревянном доме. Ведь это все равно многоквартирный фонд, который обслуживают сервисные службы, в нем можно проживать. Это не бесперспективная история. Если дом пригоден к проживанию, а у человека нет денег купить более дорогое жилье, то это вполне хорошее компромиссное решение", – отмечает Марина Ракина.

Приобрести квартиру в 80-летнем доме можно даже в ипотеку, говорит эксперт. Год постройки объекта не всегда становится причиной для отказа. Для банка гораздо важнее техническое состояние здания: есть 40-летние дома, состояние которых вызывают у жильцов тревогу, а есть 90-летние "дома-крепыши".

"Решение банка зависит во многом от обследования дома: приезжает оценщик, который анализирует состояние здания и сетей, квартиры. "Предварительно" старый фонд тоже разный. В одном доме могут быть высокие потолки, большие окна, хороший ремонт. А во втором – тараканы и "убитые" подъезды. Многое зависит от людей, которые там живут", – говорит Марина Ракина.

Эксперты подчеркивают: в вопросе выкупа, расселения и компенсаций старого жилья нужно придерживаться разумности и объективно оценивать варианты. Собственники предаварийных домов, согласившиеся на компенсации застройщиков, получают неплохие суммы (почти всегда они выше рынка) и успешно подбирают себе новые квартиры.

Интересный факт

Закон не запрещает собственнику продать квартиру в аварийном доме. Но только если:
-не заключено соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
-нет вступившего в силу решения суда о принудительном изъятии квартиры.